作者 | 张晓

来源 | 《中国房地产金融》综合整理

“长期看人口、中期看土地、短期看金融”，2018年，关于人口老龄化、生育意愿降低、非核心城市人口净流出的话题成为讨论的焦点，为留住人才，自去年三月，全国各地陆续掀起“抢人”大战，送钱、送房子、送户口……“招数”层出不穷。

新年到来之际，各级政府在进行2019年工作总结汇报时，部分城市在GDP、财政收入这些传统统计数据之外，又多了人才一项指标。《中国房地产金融》经梳理后发现，截至2月1日，在已公布的城市中深圳位居首位，各城加强对高素质人才的“引育用留”外，部分城市虽然在人才引进方面存在短板，但也在2019年提出了新的计划。

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部分热点城市政府工作报告、官方报道中对引进人才的表述，《中国房地产金融》综合整理。

多城加码“招才引智”

来自深圳市2019年政府工作报告中数据，全年新引进人才28.5万名、增长8.4%，新增全职院士12名、总量增长41%，新增高层次人才2678名、增长59%。

深圳为了“招才引智”频频发出利好：不仅35岁以下全日制大专人员、45岁以下全日制本科人员可直接引进，同时取消办理在职人才引进需办理深圳居住证的要求；高校应届毕业生落户还能“秒批”：根据深圳市行政服务大厅微信公众号发布的消息，改革后的新政实现零费用、零排队，一次跑动自动审批，符合条件的应届毕业生将无障碍落户。

西安也是本轮抢人大战相对较“拼”的城市。虽然政府工作报告尚未披露，但据2019年1月22日西安市政府新闻办召开的新闻发布会上公布的数据，全年共引进培养各类人才38.6万人，认定D、E类人才24304人，培养高技能人才8350人。天津也不甘落后。天津市2019年政府工作报告显示，通过“海河英才”行动计划引进各类人才13.3万人，平均年龄31岁，其中技能型、资格型人才4.7万人。

2018年5月16日，天津市发布“海河英才”计划，在满足学历条件情况下，不用缴社保、不用居住证、不需要有工作，就可落户天津。据天津媒体报道，“海河英才”计划一发布，从5月16日中午12:30到17日早上8:30，20个小时的时间内，已有30万人通过“天津公安”APP办理落户申请。

多城人口正在快速增长，西安、郑州等强二线城市也在向千万级别人口城市迈进。公开报道显示，2018年12月11日，西安迎来了2018年度第75万名“新西安人”，这也标志着自2017年3月1日西安户籍新政实施以来，新增人口突破100万。而早在2016年末，大西安常住总人口已达945.21万人（含西咸新区）。同样，2017年郑州全市常住人口为988.07万人，比上年增加15.68万人，增长1.61%。这也是郑州连续7年常住人口增量超过15万。1月12日,郑州市委经济工作会议称，2018年郑州市常住人口突破千万。

总人口超过千万是否意味着这些城市能与超大城市比肩？答案显然是不确定的。不过，尽管如此，人口增长所带来的发展红利却可以预见。

国家卫健委近日发布的《中国流动人口发展报告2018》显示，从受教育程度来看，京津冀城市群高素质流动人口占比最高，其次为成渝城市群，接下来依次是长三角、长江中游和珠三角。华南城市研究会会长、暨南大学教授胡刚在接受媒体采访时表示，目前我国还处在快速城镇化的过程中，在这个过程中，人们更愿意去到一二线中心城市去。但是京沪等一线城市作为超大城市，已经基本饱和。因此把强二线城市发展起来，这些城市可以承担京沪等超大城市的部分功能，分流一线城市的人口压力，成为未来落户的重点。

晚婚少子，楼市谁来接力？

然而更重要的是，新落户的人口也能成为消化当地楼市的一股重要力量。公开报道显示，2018年开年前3个月，西安迁入人口已达到21万人。根据克而瑞研究机构发布的西安房地产市场监测数据统计，在去年3月共有16个项目开盘，其中有11个项目开盘即售罄。由于房源紧俏，开发商设置的购房门槛也水涨船高，比如将首付比例提高到40%、50%，甚至要求“全款优先”。

同样的情况也出现在天津。在今年 6 月，多位天津房产中介在接受媒体采访时表示，由于海河英才计划的出台，像是武清这样的郊区，房价已经上涨了 1000 - 2000 元，市中心涨幅则在 2000 - 3000 元。在天津 2018 年多处土地流拍的情况下，落户政策刺激下的房价上涨，有望让更多房地产企业重新在天津投资。

但各城争相引进人才背后，依然是出生人口不断下降的严峻现实，未来各城是否会无人可抢？国家统计局1月21日发布的数据显示，2018年我国全年出生人口1523万人，比2017年减少200万人，人口出生率10.94%，同比下降1.49个千分点。这是2016年实行全面两孩政策以来，我国全年出生人口连续两年下降，且下降幅度进一步扩大。

按照国家统计局人口司司长李希如的分析，2018年全国出生人口比上年减少200万，主要受两方面因素影响，一是育龄妇女持续减少;二是生育水平比上年略有下降，主要因为全面两孩政策效应在2016年、2017年集中释放，2018年政策集中释放效应弱化，使整体生育水平略低于上年。

而与出生率相对应的是，2018年我国老年人口比重持续上升。其中，60岁及以上人口增加859万人，比重上升0.6个百分点；65岁及以上人口增加827万人，比重上升0.5个百分点，人口老龄化程度继续加深。

持续的人才流入能保持高稳定的地产需求。中信证券在研究报告中指出，以美国马萨诸塞州的波士顿为例，波士顿拥有麻省理工、哈佛等世界级名校，为当地输出多领域人才。波士顿政府为留住人才，提供了有利的税收激励政策、高等教育政策和科技人力资源政策，同时波士顿风险投资业的发达也为聚集人才提供了重要动力，对创新创业提供了强力支撑。波士顿形成了人才-政府-学校-产业的紧密合作，人才资源支持了波士顿的长期经济发展。同时，波士顿政府为买房自住而非投资的户主提供优惠的房地产税，由于人才的持续流入保证了一定的住房需求，波士顿的HPI（Housing Price Index 美国房价指数）指数一直都处于高位，存在长期的增长。

此外，以专利授权数衡量美国各州对人才的吸引程度，则加利福尼亚州位居榜首，其他的还有纽约州、德克萨斯、密歇根、宾夕法尼亚等，以上各州所具备的相同点是州内拥有一定数量的知名学府，并且十分重视人才资源的引入。同时以上各州的创新也提高了其经济发展水平，比如加利福尼亚州的经济体量在全美也排名第一，同时还具备相当高的房价，说明不断流入的人才有力地支撑了住房的需求。

那么国内该如何应对人口危机，避免“未富先老”？恒大研究院在研究报告中指出，首先应摒弃人口是负担观念，更加以人为本，加快促进人口长期均衡发展。另一方面，要加快构建生育支持体系，大力鼓励生育，使中期总和生育率回升到1.8左右。具体来看有六个方面，一是实行差异化的个税抵扣及经济补贴政策，覆盖从怀孕保健到 18 岁或学历教育结束；二是加大托育服务供给，大力提升 0-3 岁入托率从目前的 4%提升至 40%，并对隔代照料发放补贴；三是进一步完善女性就业权益保障，并对企业实行生育税收优惠，加快构建生育成本在国家、企业、家庭之间合理有效的分担机制；四是加强保障非婚生育的平等权利；五是加大教育医疗投入，保持房价长期稳定，降低抚养直接成本。

华泰证券则认为，组建国家卫生健康委员会意在淡化原国家卫生和计划生育委员会的计划生育概念，为适时调整人口政策做铺垫。从国家机构的职能调整上来看，计划生育的淡化是一个必然的趋势，预计全面放开生育政策将是大势所趋。放开生育政策一方面有助于解决我国中长期经济潜在增速下行问题，另外也可提高居民增量需求，新生儿的增多不仅将直接拉动母婴用品、医疗、教育等产品需求，也将带动汽车、住房等的置换需求，进而对地产投资也有带动作用。