2008年以来中国房地产的市场受到了政策影响，变动的幅度比较大，如何来把握这个市场的变化的趋势呢？从2008年1月份开始，中国指数研究院就正式启动了中国房地产规模企业样本项目研究这项工作，与此同时也正式启动了中国唯一的给予消费者购房投资以决策支持这样一个信息系统。经过了4个多月辛苦的工作还有系统的测评，这两个研究成果终于跟大家见面了。

2008中国房地产规模企业项目指数样本发布会现场

▲活动主题：

2008中国房地产规模企业项目指数样本发布会暨中国购房消费投资测评系统上线仪式

▲活动时间：2008年4月26日09：30

▲活动地点：国谊宾馆

▲活动主办方：中国房地产指数系统、中国指数研究院

▲活动承办：中国指数研究院

主持人

【主持人】尊敬的各位来宾，各位房地产业界的朋友，还有各位媒体的朋友大家早晨好！现在，我们将要开始的是由中国房地产指数系统主办，中国指数研究院承办，由中国房地产协会专业与市场专业委员会支持的2008年中国房地产规模企业项目指数样本发布会，以及中国购房消费投资测评系统的上线仪式。今天来到会场的主要嘉宾有指数研究机构的研究人员还有专家，以及还有像中体集团，阳光股份，明天信华投资，阳光100等30多家开发商代表，还有合作媒体30多家代表，首先让我们用掌声欢迎大家的到来。

【主持人】2008年以来中国房地产市场受到了政策影响，变动的幅度比较大，如何来把握这个市场的变化的趋势呢？从2008年1月份开始，中国指数研究院就正式启动了中国房地产规模企业样本项目研究这项工作，与此同时我们也正式启动了中国唯一给予消费者购房投资以决策支持的这样一个信息系统。经过了4个多月辛苦的工作还有系统的测评，今天这两个研究成果就要跟大家见面了，非常高兴能够和大家一起来见证这两个研究成果今天在此的发布。

【主持人】首先，我们要有请中国房地产指数系统办公室主任，中国指数研究院常务副院长黄瑜女士为我们进行演讲，中国房地产市场发展形势及中国房地产指数系统的背景意义，有请黄院长。

中国房地产市场发展形势及中国房地产指数系统的背景、意义

【黄瑜】各位来宾早上好！这里面有很多都是老朋友了。今天是我们一季度刚刚过完，4月份也快要结束了，我们来探讨一下，我想大家今天过来还是希望知道我们今天的最新的市场形势情况。

【黄瑜】我今天的讲话主要是给大家介绍一下整体的市场形势。要了解一季度的情况，大家还是要了解一下去年的整体情况，以及今年一季度各个层次的主要情况。在了解之前，我估计大家都看了我们的宣传片，我们的宣传片里面系统介绍了一下中国房地产指数系统。我在这里也简单地向让大家介绍一下这个背景。

【黄瑜】同时，我今天讲的东西都是基于数据和信息系统的数据资源对市场进行的分析。中国房地产指数系统是1994年的时候，当初由国务院发展研究中心和中国房地产协会共同发起创立的。1995年的时候，由国务院发展研究中心当时的主任主持，并且由一批经济学家像厉以宁等从宏观经济的角度监测房地产市场，建立的这样一套指数系统。

【黄瑜】这个指数系统经过十年的系统实践运行之后，在2005年，我们结合最新房地产市场形势的变化，对整个系统进行了调整、改进。改进之后的中国房地产指数系统是即期进行的调整，包括理论数据的模型，也结合最新的形势，结合房地产理论和统计理论还有多元统计理论，以及经济的方法系统的理论对模型进行调整。最早的即期是以1994年1月为即期。调整完了这个系统之后，更能够反映当先的市场形势的变化。这也是整个创立指数系统的一个大的框架，这个框架是从1994年开始制定的，到现在一直在贯彻执行。我们现在这个框架里面，最主要是每个月发布的城市综合指数和分类的指数，有些指数可能还没有做出来。现在大家看到我们的中房指数月报是发十个城市的走势图，同时还会发布一个分物业的指数走势，比如说写字楼、住宅的指数。商铺指数是这两年才做起来的，从开发企业来说运用得并不是很多，媒体朋友有一些在引用。这是整个中房指数的背景情况。

【黄瑜】大家了解这个背景之后，就对我们做市场跟踪研究，以及对市场的监测，我们更多是在中房指数系统基础上建立和做出来的。我现在给大家简单就2007年的宏观形势做一个总结分析。大家在了解2007年大的背景下再来做主要形势的了解，可能会对当前房地产市场形势了解全面一些。

中国房地产指数系统办公室主任、中国指数研究院常务副院长黄瑜女士

【黄瑜】首先来看一下土地市场，2007年整个土地的购置面积和开发面积分别增长了11%和0.7%，这里可以看到，开发土地购置面积比开发面积增长得大一些。土地开发面积的量为购置面积的66.2%，从这里可以看到，开发商买地是比较积极的，同时开发的量只占了购置面积的66%，它的开发速度相对于购置的速度是有所放慢的。第二，我们可以看一下下面这个图，单方土地成本比2006年同比增长了22.5%，单方土地的购置成本比上年增长了16.5%，这里可以看到，无论是开发成本，还是购置成本都有比较大的幅度上涨。这样的话也使得整个土地成本有所上升。

【黄瑜】我们再来看一下土地市场招拍挂市场的整体情况，2007年整体土地招拍挂土地总收入超过九千亿元，占整个土地总收入的80%，从这个数字可以看到，招拍挂已经成为市场主要的形势了。由于土地招拍挂占据了主流，这个价格的增长也是非常快的。我们统计了一下，2007年招拍挂市场总价前十位的统计，成交价都基本上高出底价130%，特别是去年还出现了一些地区总价的地王和单价的地王，比如说长沙新河三觉洲地块，以及上海市黄浦区163街坊地块分别以72亿和32万/平方米成为地王。

【黄瑜】除了招拍挂形势对土地公开竞争使得土地价格上升之外，另外还有就是资本市场对土地价格的上升发挥了重要的作用。去年一年很多的公司都纷纷上市了，无论在国内上市还是在境外上市，在香港上市，比较好的公司都追求上市。那么，上市之后企业的资本实力得到了很快的提升，这是上市的企业。过去已经上市的企业，在2007年的资本市场中市值也好，公司的资金也好，在2007年的市场当中得到了非常大的膨胀。所以，这些企业有了钱之后做什么呢？当然是获取一定的资源，那么就是在土地市场中争夺最重要的生产资料。我们把整个各大区域的前十位的总价占前十位的情况进行了系统的归纳总结，无论是长三角的前十位的总价地块，还是说珠三角前十位的地块，以及环渤海前十位的地块，基本上60—80%都被上市公司拿走。

【黄瑜】但是，我们有一点我们可以看到，下面这个图我们可以看到，从土地价格指数的走向也可以看到，应该是说我们的价格指数的增幅也是达到了30%以上的情况。所以，确确实实2007年，公开的市场竞争的情况下，以及在资本市场的拉动下，以及土地资源越来越稀缺的多种因素的作用下，确实土地市场应该是有一个很大的价格的增长。但是，可能比较值得我们注意的是，在2007年的四季度之后，以及今年一季度出现不少流拍的地块，大屏幕显示我们把过去几个月比较好的地块流拍的地块做了归纳总结。现在开发企业在拿地的时候已经逐步趋于理性。我们再来看一下整体的开发投资的情况。

【黄瑜】2007年，全年的房地产开发投资同比增长了30%，其中住宅的投资同比增长了32%，应该是说两项的投资明显高于固定资产投资的增长24%的数字。在这个投资里面，房地产的投资比例占固定资产投资的比例是18.4%，住宅房地产开发投资的比例达到了71.2%。从这两个比例看，跟往年没有什么太大的区别。去年一年无论是房地产开发投资还是住宅开发投资，保持了比较快速的增长速度。

【黄瑜】我们再看一下资金来源，我们把2007年和2008年的全年数字进行了对比，从这两张图来看，资金结构并没有发生太大的变化。即使外资所占比重有所提升，但是提升幅度并不是太快。我