主持人：现在房地产市场房价非常高，最近退房的非常多是吗？

　　林艳华：是这样，我们接触的案例中因为退房发生的案件还是呈上升趋势的。

　　主持人：现在很多网友都关心买卖双方可否协商解除这个合同，因为违约解除的话会赔偿很多钱，这方面您有什么对大家说的吗？

　　林艳华：我觉得协商解除合同作为买卖双方来说都是上上侧，解除没有履行完毕的合同最大的优势就是双方协商一致，不伤和气，也节省了自己的时间。从大的方面来说也节约了司法资源，双方商谈的时候充分体现了意思自治。

　　主持人：协商解除合同的案例多吗？

　　林艳华：占了发生纠纷的相当多数，绝大部分都是协商解决。

　　主持人：诉讼解决也是很麻烦的一件事。

　　林艳华：是这样。协商解决双方各让一步，充分把自己的意思表达了，对方也可以接受，基本上最终有一个圆满的结束。

　　主持人：协商解决的话，消费者要退房，需要符合什么条件或者通过什么原因免费退房把自己的钱要回来。

　　林艳华：这个条件比较宽泛，任何理由都可以协商，只要经过对方允许、许可，虽然你的理由不是法定理由也不是合同约定的理由，但是对方同意，就完全可以这样做的。

　　主持人：合同约定的解除条件从成立到如何行使合同解除权？这应该是对消费者来说的。

　　林艳华：应该说是双方都有，不管是卖房人还是购房人都有这个权利，所谓约定解除从法律上来讲还有合同签订当时，双方就在合同中约定了某一个条款，如果这个条件成就了就可以运用这个条件行使我的解除权。如果你自己不行使这个解除权，合同不是自然终止的，有解除权一方必须向对方提出来。不仅仅是卖方预期交房，或者购房人预期付款，这一种是比较典型的，还有就是房屋买卖合同当中比较常见的，开发商为购房人提供条件性购房担保，购房人与开发商签订购房条款。

　　主持人：如果购房人对开发商很不满，要求退房，可以吗？

　　林艳华：是可以的，但是要有一定的期限，不可能昨天我签合同，明天就退房。

　　主持人：大概多长时间？

　　林艳华：是在违约发生以后，作为守约的一方可以催告对方交房，催告期满解除的期限是3个月。

　　主持人：刚才说到解除合同，现在还有一个问题就是法定解除合同的事由有哪些？

　　林艳华：大体分为两大类，一种是不可抗力，另外一种是因为违约，不可抗力像火灾、水灾、地震等自然灾害，像发生在四川的地震，双方签订买卖合同，如果不能够交房，这个合同要解除的，向对方发出通知就可以将合同解除。另外一种就是违约解除，这是比较典型的，就像我们探讨的房价上涨时出卖人不愿意交房了，房价下跌时购房人不愿意付款了。

　　主持人：有的网友认为现在房价下跌了，开发商可不可以补偿给购房人一些损失？

　　林艳华：感情上大家是这样理解的，从合同和法律上来说也是没有依据的，哪怕你是最高价购入房产，也要履行合同约定，你没有权利要求开发商拿出额外利润补偿给你。

　　主持人：这两年房价上升得非常快，最近也跌了一部分，开发商和购房人都有一些不满，开发商之前觉得房价卖太低了，前一段的买房人觉得自己买高了。

　　林艳华：如果期限届满，另一方直接表示我不履行合同了，这就是直接撕毁合同。解除合同以后的后果就是要返还付款，要赔偿损失，或者根据合同约定的支付违约金。

　　主持人：之前房价涨得特别快的那一段，订了房子，后来开发商宁愿撕毁合同也不卖你了。

　　林艳华：这种情况有很多，当时订房时有合同约定，最后闹到法庭通过诉讼解决的，这个案例比较典型，这北京有好几个房地产开发公司出现这样的情况，购房人和开发上签订了买卖合同，同时办理按揭贷款，但是在合同当中有一个条款就是约定，如果购房人没有按期支付按揭贷款，比如说约定了5期、6期没有按期支付，银行肯定要求开发商承担，如果开发商承担了这个义务，开发商就可以对购房人解除合同，开发商有一个约定的解除权。如果房地产发展比较平稳的话，开发商要解除这个合同，拿回房子再另卖，可能成本比较高，大家想开发商不会这样做。但是现在房价变化太大了，比如说在03年购买的房是40、50万，现在都在100万以上，前两天的案例就是这样的情况，没有按期偿还银行的贷款，开发商就利用合同的条款解除合同，最终得到法院的支持。为什么没有按期付呢，有一些经济上的原因也有与开发商的纠纷，他的对抗方式就是不交银行贷款，这种方式是错误的。在合同中约定了，我要没有按期交付按揭贷款，开发商承担担保义务，可以将房屋收回。法院在审理这类案件时更多要考虑到合同的约定，要尊重合同，遵守双方当事人的约定。

　　主持人：如果其他网友遇到这样的问题应该怎么处理？

　　林艳华：如果是房屋质量的原因，法律是有明确规定的，房屋质量经过去核验确实不合格，或者房屋不具备一定的条件，不能居住使用了，你是可以选择退房的。

　　主持人：要去做鉴定吗？

　　林艳华：这是在诉讼过程中法院可以委托有关部门进行质量的核验。前一段时间有一个客户给我打电话，说他住在顶层，他们家的房子天花板出现问题，下雨时里面就漏水了，修过几次，但是都不太好。这种情况下你有法定的解除权，不是约定的，约定当中是没有这项的。如果你不解除合同，你可以要求对方赔偿损失，进行修理。产品质量发生的纠纷比较多的话，我建议购房人更多地选择一些其他的方式，而不要选择拒交银行贷款作为抗辩理由，这是错误的，这是两个法律关系。

　　主持人：总结一下，法定可以解除合同的理由是什么？

　　林艳华：最高人民法院的司法解释中有，房屋主体结构质量经过核验确实不合格的，另外还有就是房屋质量问题严重影响正常居住使用的，还有就是面积误差比绝对值超出3%的，还有就是迟延交房，迟延交房的前提是你要催告，有3个月的催告期，合理期限以内还没有履行的，还有一种情况就是延期办理产权证的。如果开发商和购房人在合同中约定办理产权证的期限，即使没有约定，办理产权证的期限届满超出1年了，你还没有拿出房产证，并且还是因为出卖的原因所导致的，这样你可以行使解除权。

主持人：合同解除的法律后果是什么？

　　林艳华：直接后果就是消灭了双方的法律关系，如果履行到一半我们就需要要求恢复原状或者采取补救措施。

　　主持人：还没住的和已经入住进去的是两种结果吧？

　　林艳华：如果购房人已经办理了入住手续，双方解除合同的话可能到腾退房屋，开发商要把他已经支付的购房款退还给他，如果是开发商违约的原因导致退房，开发商在退还你所有首付款的同时要支付首付款的利息，你这个房价要和原来的房价有比较大的上涨差额的话，开发商应该赔偿你的经济损失。如果合同约定的违约金，不足以弥补你的经济损失，开发商应该赔偿，现在有一部分这样的案例，特别是像这种赔偿，除了一些无效的合同当中运用以外，一些解除合同也在运用。

　　主持人：如果符合解除合同的条件，解除合同的程序是不是有跟开发商签的，有跟银行签的，程序方面有其他要求吗？

　　林艳华：肯定是有程序，合同解除你首先满足要么是约定的条件达到了，要么是法定的条件成熟了，你可以行使解除权。如果没有通过法院诉讼的话可以直接向对方书面形式提出来解除合同。作为另一方来说如果认为这个解除是有异议的，他可以向法院提出诉讼。但是在实际情况当中，因为房屋住进来和没住进来，就是占有和没占有这个房屋处理是不一样的。如果只是一纸通知送给对方，没有强制执行的效力，最终通过法院来诉讼，来确认你的合同解除是不是符合规定。另外作为开发商、卖房人，是不是应该把这个钱返还给你，应该赔偿你的损失或者违约金。买房人如果违约的话，购房人需要你腾退房屋或者我把收到你的钱退还给你。这个程序有一些细节性的规定，如果当初你签的是按揭贷款，在解除买卖合同的同时你还要向银行提出解除借款合同，这是分两步去做的。

　　主持人：先解除开发商的还是先解除和银行的？

　　林艳华：要先解除开发商的，再解决和银行的合同。

　　主持人：如果是正在按揭的合同呢？

　　林艳华：你必须先和开发商确认之后，拿到银行才能办理这个解除业务。

　　网友：与开发商签约，与公积金带买到房屋，开发商超过合同约定的3个月期限未交房，与开发商交涉，开发商同意退房。接下来要怎么做？

　　林艳华：像这种情况，双方之间是协商确定可以解除，开发商同意了，第一步你要双方之间形成一个书面的东西，就你们协商的条款落到书面上来，双方签字，这个协议就成立了，证明双方已经解除了。根据这个协议的约定，开发商应该退还给你哪些部分款项，你应该向开发商交还哪些东西，双方在协议上明确。第二，凭这个协议你要去找银行，向银行说明我和开发商之间的合同已经解除了。

　　网友：2008年3月份，买一套三室一厅的房子，也是开发商延期交房的问题，由于购房时未严格审查开发商的证件，知道开发商的开发资质是临时的，现在已经过期了，并且五证中缺了两证，不知道通过这些理由能不能退房？

　　林艳华：这种情况下是可以的，这不是属于一种解除，而是看合同效力，看这个合同是不是有效，作为房地产开发商来说要具备开发资质，房屋证件要齐全，这样才能把房子转卖给购房人。如果五证中缺了证件，不能证明你是合法开发的，证明这个合同是无效合同。

　　主持人：有很多开发商现在存在没有证件，私下里卖房子。

　　林艳华：这个更多是小产权房，这种情况也是无效合同，无效合同的原则就是恢复原状、赔偿损失。